Les régimes de retraites par répartition actuels permettent d’espérer obtenir un revenu de remplacement d’environ 60% du dernier revenu d’activité. La faible natalité actuelle ainsi que l’augmentation de l’espérance de vie va bouleverser les régimes actuels.
Pour compléter vos revenus, vous constituer un patrimoine et vous donner plus de visibilités il est important d’anticiper le plus tôt possible afin d’avoir à investir le moins possible.
Acheter sa résidence principale est une première option car cela enlève une charge financière une fois le prêt remboursé.
La stratégie que je vous propose permet d’aller plus loin et d’optimiser votre endettement et d’utiliser les règles fiscales vous permettant d’optimiser votre imposition. Les taux d’intérêt actuels sont sur un niveau jamais vu il est donc important d’en bénéficier un maximum. Les règles fiscales vous permettent de bénéficier de déductions sur l’immobilier locatif mais aussi sur des plans d’épargne retraite.
Un mix des deux vous permet d’investir à la fois dans l’immobilier et en actions avec un profil équilibré.
Dans notre exemple nous allons prendre un couple de 40 ans souhaitant épargner pour sa retraite avec un budget de 500€ par mois et une tranche marginale d’imposition de 30%.
La première étape consiste à acheter des SCPI à crédit sur une durée longue. Nous allons retenir ici un prêt de 100 000€ sur une durée de 20 ans avec un taux de 2%. Les SCPI sont des fonds immobiliers qui vous reversent les loyers perçus.
Optimiser son endettement est indispensable pour se constituer un patrimoine. Vous pouvez aujourd’hui vous endetter jusqu’à 35% de vos revenus avant impôts. Si vous investissez dans de l’immobilier locatif les revenus perçus viennent s’ajouter à vos revenus existants et augmentent votre enveloppe.
Dans notre exemple notre couple emprunte 100 000€ sur 20 ans pour acheter des SCPI. Les SCPI vont verser un revenu de 400€ mensuel grâce aux loyers perçus. Ces revenus fonciers rentrent dans le revenu fiscal du couple et est donc soumis à taxation à la tranche marginale de 30% ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Cependant la loi permet de déduire des revenus imposables les intérêts d’emprunt ainsi que le coût de l’assurance-crédit grâce au mécanisme du déficit foncier.
La première année les loyers doivent générer 4 800€ de revenus bruts. Les intérêts étant de 1 962€ seuls 2838€ de revenus seront soumis à l’impôt. Cela permet d’économiser 926€ d’impôts.
Les intérêts d’emprunts tendent vers 0 ce phénomène sera donc de moins en moins intéressant au fur et à mesure que le capital est remboursé.
Sur la durée de l’opération (20 ans) les loyers perçus représentent 96 000€. En retenant une revalorisation des parts de 0.5% par an sur la période la valeur des parts doivent à terme être de 110 490€.
Le gain estimé généré par l’opération est de +106 490€. Il pourrait être bien supérieur car nous n’avons pas revalorisé les loyers sur la durée de l’opération.
La seconde étape consiste à investir les 400€ de revenus générés par les SCPI sur un contrat PER (Plan d’Epargne Retraite). Ce plan doit être investi à 100% en actions car l’horizon d’investissement est le très long terme.
Les sommes versées sur le plan de retraite étant déductible des revenus imposables cette stratégie va permettre de défiscaliser les revenus des SCPI.
Nous allons donc retenir un rendement de 6.5% (rendement constaté net d’inflation sur les 120 dernières années). Grâce au « dollar cost average » vous lisser votre investissement et diminuer la volatilité de votre portefeuille.
L’investissement progressif va lisser le point d’entrée et permettre une volatilité très faible les premières années. Cette épargne pourra ensuite être sécurisée à l’approche de la retraite.
Cette stratégie a permis de construire un capital de 303 750€ au terme de la simulation. L’apport de 500€ pendant 20 ans pourra ainsi générer un revenu de 1012€ brut mensuel à l’âge de la retraite (en retenant 4% de rendement).
Cette stratégie peut s’adapter à tous types de revenus et permet de compléter efficacement vos revenus. Les SCPI génèrent une rente et le PER permet d’effectuer des sorties en fonction des besoins.
Le prêt permet de défiscaliser grâce au mécanisme de déficit foncier de plus en cas de décès vous protéger votre famille avec l’assurance-crédit adossée au crédit.
