La nue-propriété est une forme de détention qui consiste à disposer d’un actif immobilier ou mobilier sans en avoir la jouissance qui est détenue via l’usufruit. La réunion de la nue-propriété et de l’usufruit constitue la pleine propriété.
Par exemple l’acquisition en nue-propriété d’un appartement vous donne la propriété des murs mais vous ne pouvez ni l’occuper ni percevoir des revenus locatifs, ces droits revenant à l’usufruitier.
Le nue propriétaire retrouve la pleine propriété du bien une fois la période de démembrement déterminée lors de la souscription du contrat est révolu. Si le démembrement est temporaire (cela va généralement de 5 à 20 ans) ou bien au décès de l’usufruitier si la détention est viagère.
Quels sont les avantages de la nue-propriété dans la constitution d’un patrimoine ?
L’achat en nue-propriété permet d’acheter des biens mobiliers ou immobiliers moins chers car l’usufruitier achète la part lui revenant tout en évitant de recevoir des revenus potentiellement taxables.
Par exemple l’achat de parts de SCPI (fonds immobilier) en nue-propriété temporaire sur une durée de 5 ans a une valeur d’environ 80% de la pleine propriété. Cela signifie que le nue propriétaire ne paie que 80% du prix mais en échange ne recevra aucun loyer pendant 5 ans. A la fin du démembrement le nue propriétaire retrouve la pleine propriété du bien et peut percevoir les loyers ou revendre les parts à 100% du prix.
Dans cet exemple le retour en pleine propriété génère une plus-value de +25% liée au simple retour en pleine propriété dans le cas où l’actif sous-jacent n’a pas évolué. Imaginons de l’actif sous-jacent évolue de +10% sur ces 5 années. La plus-value générée devient +38% car les 10% d’augmentation de la valeur de l’actif est calculée sur le prix en pleine propriété.
D’un point de vue fiscal le retour en pleine propriété n’est pas taxable car ce n’est pas une plus-value en soit. Seule la variation des cours (positif) de l’actif sous-jacent peut être taxée en cas de cession.
Les démembrements temporaires se font principalement sur les biens immobiliers. Il est d’ailleurs possible de financer ces biens à crédit, la banque ne peut cependant pas utiliser ces actifs comme garanties il faut donc utiliser d’autres ressources comme un autre bien détenu en pleine propriété ou bien un contrat d’assurance vie.
Ce montage est très intéressant car les revenus fonciers sont taxés à votre tranche marginale d’imposition et viennent renforcer votre impôt. La nue propriété vous permet d’investir dans l’immobilier sans alourdir votre imposition.
Pour développer son patrimoine il peut être intelligent de refaire l’exemple précédent mais en achetant des parts de SCPI via un crédit in fine (on ne rembourse que les intérêts puis le capital en une fois à l’échéance).
Avec un taux de 1.5% sur un an le retour en pleine propriété amputé de 7.5% d’intérêts sur la durée de l’opération affiche un gain (hors frais) de 17.5% sans aucun apport de cash. Ce montage nécessite cependant des garanties solides et présente les risques suivants.
- Les actifs immobiliers sont peu liquides
- La valeur du sous-jacent peut baisser
- Il faut dans tous les cas rembourser le prêt à l’échéance
Ces éléments nécessitent un patrimoine déjà suffisamment développé pour ne pas se mettre à risque.
Utiliser la nue-propriété pour transmettre son patrimoine
L’utilisation de la nue-propriété peut également être une stratégie d’optimisation de la transmission de votre patrimoine. Cette forme de propriété permet d’optimiser les droits de succession et d’augmenter les sommes que vous pouvez léguer à vos héritiers.
La valeur de la part de la nue-propriété viagère se calcul selon l’âge de l’usufruitier, plus cet âge augmente plus votre enveloppe diminue.
Vous pouvez léguer à vos enfants (ou vos parents peuvent vous léguer) 100 000€ tous les 15 ans sans payer de droits de succession. La nue-propriété vous permet d’augmenter cette enveloppe en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur qui en découle.
Par exemple si l’usufruitier à moins de 61 ans il peut léguer 100 000€ de nue-propriété d’un bien mobilier ou immobilier qui a une valeur en pleine propriété de 200 000€. Lors du décès de l’usufruitier le nue propriétaire retrouve la pleine propriété sans avoir à payer le moindre droit de succession quelle que soit la valeur des actifs transmis.
A la différence d’une donation classique cela permet à l’usufruitier de continuer de bénéficier des gains générés par cette épargne et de ne pas transmettre son patrimoine trop vite tout en optimisant les droits pour ses héritiers.
Il est possible d’utiliser cette stratégie sur tous types d’épargne à la fois financières (compte titres, contrat de capitalisation) mais également immobilière (SCPI et bien physique).
