Les taux d’intérêt bas incitent nombre d’entre vous à entreprendre ou bien à imaginer un investissement immobilier. Nous allons voir ensemble quelques erreurs à ne pas commettre lors de la préparation de votre financement pour optimiser votre patrimoine.
Tout d’abord n’hésitez pas à emprunter sur la plus longue durée possible les taux d’intérêt sont très bas, il faut donc en profiter sur la plus longue durée possible et ne pas être pressé de rembourser. Les nouvelles recommandations de la banque de France fixent une durée maximum de 25 ans différé inclus. C’est donc la durée à privilégier. Cette durée comprend l’amortissement du prêt mais également les différés notamment pour les travaux.
Comment fonctionnent les intérêts d’un crédit ?
Les intérêts d’un prêt sont calculés sur le montant restant dû. Cela implique qu’ils sont élevés au début du prêt puis tendent progressivement vers zéro. Ce fonctionnement est ainsi à l’exact opposé des intérêts générés par un contrat d’épargne qui tendent vers l’infini grâce au mécanisme des intérêts composés.
Vous comprenez ainsi qu’il vaut mieux emprunter 100% de votre investissement voir 110% dans le cas d’un investissement locatif plutôt que d’utiliser votre épargne disponible.
Dans le cadre d’une résidence principale il n’est plus possible de financer les frais de notaire et d’agence qui seront cependant considérés comme de l’apport par la banque qui ajustera sa proposition de taux en conséquence.
Nous allons comparer deux financements d’un prêt de 500.000€. Le premier sera d’une durée de 20 ans avec un taux de 0.8% et le second sur 25 ans avec un taux de 1%. Nous allons comparer le capital accumulé au bout de 25 ans avec un rendement de l’épargne de 5% par an et aucune revalorisation du bien immobilier.
Dans le premier cas nous avons une mensualité de crédit de 2.255€ pendant 20 ans puis un versement de 2.255€ sur une période de 5 ans.
Une fois le prêt remboursé nous allons investir l’équivalent sur un contrat d’assurance vie avec un profil de risque moyen et une espérance de rendement moyen de 5% par an.
Le capital total généré pendant 25 ans est ainsi de 652.581€.
Comparons désormais avec un financement sur 25 ans avec une mensualité de 1.884€ et un versement mensuel de 371€ sur un contrat d’assurance-vie avec un rendement annuel de 5% afin d’avoir la même mensualité.
Contrairement au premier scénario les versements sur l’assurance-vie se font tout au long de la durée du crédit.
Dans la seconde simulation le patrimoine généré au bout de 25 ans est de 717.308€ soit 9.92% de plus que dans le premier scénario.
Le second exemple à d’autres avantages, notamment sur l’assurance-crédit car votre crédit étant assuré sur une plus longue durée vous aurez une meilleure protection financière en cas d’accident de la vie. Par ailleurs avoir une durée plus longue baisse votre mensualité et l’épargne régulière générée est disponible à tout moment en cas de besoin.
Malgré un coût du crédit plus élevé il est donc nettement plus intéressant de s’endetter sur la plus longue durée possible et en profiter pour épargner !
