Les SCPI (société civile de placement immobilier) sont des fonds vous permettant d’investir facilement et sereinement dans l’immobilier. En achetant des parts de fonds SCPI vous devenez propriétaire d’une part dans des centaines d’immeubles et de fonds de commerce. Cela dilue votre risque de prix et vos risques d’impayés tout en facilitant la gestion.
Comment fonctionnent les SCPI ?
Ces fonds ont une structure hybride à la fois société et fonds d’investissements. Ils sont réglementés par l’AMF. Ces fonds sont commercialisés sous forme de parts qui peuvent être acquises par des investisseurs non professionnels. Les porteurs de parts deviennent ainsi propriétaire d’une partie des biens détenus par le fonds.
Que peut détenir une SCPI ?
Les SCPI peuvent détenir aussi bien des actifs immobiliers physiques que des produits financiers pour placer leurs liquidités. Voici ce ce dont le capital d’une SCPI est composé :
- Des immeubles construits ou en construction dans le but de les louer.
- Les parts d’entreprises non cotées dont l’objet social est similaire à une SCPI.
- Des parts d’autres SCPI ou OPCI.
- Des contrats financiers de couverture de taux de change.
- Divers placements monétaires.
Les SCPI de rendement
Ces fonds répondent à une logique de rentabilité via une distribution régulière des revenus générés par les loyers. Les revenus sont généralement versés trimestriellement. Ces SCPI représentent 90% du marché.
Il existe différentes sortes de SCPI de rendement :
- Les SCPI de bureaux, qui se concentrent sur l’immobilier d’entreprise des quartiers d’affaires comme la Défense.
- Les SCPI de commerce, qui achètent et louent des murs de surfaces commerciales.
- Les fonds régionaux, qui investissent dans des régions en fonction de leur attractivité économique.
- Les SCPI diversifiées, elles diversifient le risque en investissant sur divers types d’immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…).
- Les fonds Spécialisées, ces dernières investissent dans des secteurs bien précis comme les logements étudiants ou les EHPAD.
Les SCPI de plus values
Contrairement aux fonds de rendement les SCPI de plus value ne versent pas de rendement régulier. Le bénéfice des loyers est réinvesti pour augmenter la valeur des parts des investisseurs.
Ce produit peut être un investissement plus intéressant si vous disposez d’ores et déjà de gros revenus fortement imposés.
Les SCPI fiscales
Ces SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier tout en réduisant votre imposition. Voici les trois types de SCPI de défiscalisation que vous pouvez trouver sur le marché aujourd’hui :
- SCPI de déficit foncier. Ces produits sont intéressants si vous disposez déjà de revenus fonciers, par exemple des SCPI de rendement. Avec ce produit vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700€ de déficit foncier par an.
- Les fonds Malraux. Ces produits vous permettent d’investir dans des bâtiments historiques urbains et de les restaurer. L’avantage fiscal est de 18% sur votre investissement.
- Les SCPI Pinel. Ces produits vous permettent de bénéficier de la loi Pinel. La réduction d’impôts varie de 18 à 21% avec un investissement annuel maximum de 300 000€. La réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€.
Fiscalité des SCPI
Les SCPI sont soumises à la même imposition que l’immobilier locatif. Il existe cependant des montages vous permettant de limiter l’impact de la pression fiscale.
Détention en direct
Le rendement généré par vos SCPI entre dans le cadre des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à votre taux marginal d’imposition sur le revenu auquel vient s’ajouter la CSG/CRDS. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000€ par an vous disposez d’un abattement de 30%. S’ils sont supérieurs vous pouvez annuellement bénéficier de 10 700€ de déficit foncier. Cependant celui-ci ne sera utilisable qu’avec des SCPI de déficit foncier.
En cas de cession de vos parts l’imposition sur la plus value sera de 19% auquel il faudra ajouter 17.2% de prélèvements sociaux. L’impact réel sera de 36.2%. A partir de la sixième année vous pourrez commencer à bénéficier d’un abattement de 6% par an. Au bout de 30 ans l’impact fiscal est nul. Nous n’entrerons pas plus dans les détails ici le barème est facilement trouvable sur internet ou auprès de votre conseiller financier.
La fiscalité vous incite donc à conserver vos parts sur le très long terme.
Investir via un contrat d’assurance vie
Certains assureurs vous permettent d’intégrer des SCPI à leurs contrats d’assurance vie. De fait, vous bénéficiez de l’avantage fiscal de votre contrat d’assurance.
Pour mémoire entre 0 et 8 ans de détention vous pouvez choisir entre votre tranche marginale d’imposition sur le revenu plus les prélèvements sociaux ou la flat tax à 30%. Au-delà de 8 ans vous êtes toujours redevable des prélèvements sociaux. Vous êtes par contre exempté d’imposition sur les plus values lors de vos rachats. Le plafond est de 4600€ par an pour une personne seule ou 9200€ pour un couple.
Si vous dépassez ce plafond vous êtes soit soumis à votre imposition sur le revenu soit soumis au prélèvement forfaitaire libératoire de 7.5%. Ce taux ne s’applique que sur les contrats de 150 000€. Si vous dépassez cette somme vous serez soumis aux 30% de la flat tax.
Ouvrir une SCI à l’impôt sur les sociétés
Ouvrir une SCI à l’imposition sur les sociétés est une solution à envisager si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires et que vous souhaitez faire fructifier votre épargne. Loger vos SCPI dans une SCI à l’IS vous permet d’être imposé au taux d’IS et non à l’imposition sur le revenu sur vos dividendes. Le taux d’IS pour les bénéfices inférieurs à 38120€ est de seulement 15%. 25% jusqu’à 500 000€ puis 33.33%.
Cette faible imposition de l’épargne présente au sein de votre SCI vous permet de réinvestir votre capital.
Attention cependant, si vous vendez vos parts pour sortir de votre capital de la SCI. Vous seriez alors imposé à l’IS puis à la flat tax avec une rémunération en dividendes.
Cette solution d’adresse aux investisseurs désirant investir de gros capitaux sur le très long terme.
Le démembrement
Si vous ne souhaitez pas augmenter votre revenu imposable vous pouvez « démembrer » votre investissement. Lorsque vous achetez de façon traditionnelle un bien immobilier vous avez la pleine propriété du bien. La pleine propriété peut être décomposée en deux sous-parties :
- La nue propriété, qui contient la propriété des murs.
- L’usufruit, qui contient « la jouissance » du bien, le droit d’en bénéficier ou de percevoir des loyers.
Dans le cadre des SCPI vous pouvez démembrer la propriété de vos investissements sur une période allant généralement de 5 à 10 ans. En acquérant uniquement la nue propriété de vos SCPI vous bénéficierez ainsi d’une décote allant de 20 à 30%. La décote correspondant au prix de l’usufruit sur la période.
La contrepartie de cette décote est que votre part ne générera pas de loyer jusqu’au retour en pleine propriété de votre investissement.
Les frais
Comme toute opération immobilière les frais des SCPI sont importants. Le frais d’entrée sont de l’ordre de 9 à 10%. Cela peut paraître important mais lors d’une acquisition immobilière les frais de notaire sont de l’ordre de 7%. Auquel il faut également ajouter les frais d’agences.
La société de gestion peut également prélever une commission sur le rendement annuel du produit.
En conclusion
Les SCPI sont un très bon produit d’investissement en immobilier. Cet outil vous permet d’investir simplement en limitant le risque tout en bénéficiant de bons rendements. Vous pouvez également envisager de faire un emprunt immobilier pour utiliser un effet de levier.
Cet investissement comporte relativement peu de risques et s’adresse aux investisseurs ayant une vision de long terme. Des problèmes de liquidités peuvent en effet exister.
A titre d’exemple le fonds PFO de PERIAL est un fonds à retenir.
