Auteur/autrice : Traderform

Je vous propose ce mois-ci de vous présenter la stratégie que j’ai mise personnellement en place pour gérer mon patrimoine personnel. Attention celle-ci correspond à ma situation et n’est pas forcément duplicable pour vous. 

Ma situation est celle d’un chef d’entreprise de 30 ans marié avec un enfant disposant d’un peu de capital.

La première étape est d’assurer sa situation en cas d’accident via un contrat de prévoyance pour protéger la situation financière de son foyer.

Si vous êtes salarié votre entreprise en a souscrit un pour vous, si vous êtes chef d’entreprise ou travailleur non salarié il est impératif d’en souscrire un. Ce contrat comporte trois garanties principales.

– Versement d’une rente en cas d’accident/hospitalisation/maladie pour remplacer vos revenus
– Versement d’une rente en cas d’invalidité
– Versement d’un capital à vos héritiers en cas de décès, ce capital n’est pas soumis aux droits de succession quelque soit le montant

Se protéger en cas d’accident est l’étape la plus importante lorsque l’on démarre son patrimoine. La seule excuse pour s’en passer est de disposer de suffisamment de patrimoine pour être rentier en cas de besoin.

Une fois toutes les précautions prises vous pouvez commencer à penser à votre épargne.

Vous devez disposer d’une épargne liquide et facilement mobilisable. Il faut donc exclure les contrats où votre argent est bloqué (PEA, PEL, PER…). Vous pouvez dans un premier temps utiliser un livret pour placer l’équivalent d’un à trois mois de salaire comme épargne de précaution.

Comme le montre cette étude réalisée par JP Morgan il n’est pas très intéressant de détenir une grande partie de son patrimoine sur des liquidités (livrets, fonds en euro d’assurance vie, fonds monétaires…).

Il faut donc concentrer ses investissements sur des actifs plus risqués.

Deux contrats d’épargne permettent d’investir dans des actifs plus risqués tout en restant liquide à tout moment. Le compte titres et le contrat d’assurance vie (qui est la version assurance du compte titres).

Ces deux contrats permettent d’investir en actions, obligations, immobilier et en monétaire.

La principale différence est que la fiscalité sur la plus value est appliquée à chaque arbitrage sur le compte titres alors qu’elle n’est payée qu’en cas de sortie du contrat sur l’assurance vie.

Dans le cadre du contrat d’assurance vie l’assureur garanti également la liquidité des supports et permet de faire des avances (crédits garantis par le contrat). En contrepartie le contrat d’assurance vie est un peu plus chargé en frais que le compte titres.

Pour ces raisons j’ai décidé d’ouvrir un contrat d’assurance vie plutôt qu’un compte titres. Je ne vais pas en détailler la gestion car je vous fais un point mensuellement à la fin de toutes mes newsletters. Ce contrat concentre la majorité de mes actifs liquides.

L’étape d’après consiste à penser plus long terme via des actifs peu liquides ou bloqués.

Dans un premier temps, j’ai souscrit des parts de SCPI à crédit. Les SCPI sont des fonds achetant de l’immobilier (principalement de bureaux). Le fonds gère les actifs, et reverse les loyers aux associés. C’est un investissement totalement passif car les associés n’ont rien à faire. J’ai préféré investir en immobilier de cette manière car cela me permet d’avoir un investissement plus diversifié et moins a risque qu’un investissement en direct. Le rendement me semble également bien meilleur.

Une assurance crédit a été souscrite avec cet investissement. Ainsi si il devait m’arriver quelque chose l’assureur rembourserait le crédit et la totalité des parts seraient transmises à mes héritiers. C’est ainsi un très bon moyen de protéger sa famille.

Les loyers sont versés trimestriellement sur mon compte courant ce qui me permet de faire face à une partie des échéances du crédit. Une fois le crédit remboursé ce sera une rente dont je pourrais bénéficier à vie puis la transmettre à mes enfants.

Enfin, le PER est un incontournable. Le plan épargne retraite permet de capitaliser tout en déduisant les sommes versées de son revenu imposable. 

La souscription de mon PER ne se fait pas dans un objectif de retraite qui n’arrivera que dans 35 ans. Dans mon patrimoine ce contrat est une assurance déblocable en cas de force majeure. Ces cas peuvent être la liquidation de mon entreprise, le décès de ma conjointe ou une situation d’invalidité. Si malheureusement une de ces situations arrivait je pourrais sortir l’intégralité du plan sans être réintégré à l’impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux sur la plus value seraient dus. Cette stratégie permet de récupérer de l’argent qui aurait dû être payé en impôt en cas de besoin.

Si fort heureusement j’arrive jusqu’à l’âge de la retraite sans le débloquer cela viendra compléter la rente versée par mes SCPI et mes régimes obligatoires via des rachats réguliers.

Le contrat de prévoyance est un contrat d’assurance destiné à se protéger ainsi que ses proches contre un risque financier. Cette assurance sert notamment à protéger votre foyer en cas de décès.

La prévoyance assure un capital à vos proches en cas de disparition de votre part en contrepartie d’une cotisation que vous payez. C’est un contrat à fonds perdus qui ne permet pas de capitaliser mais en contrepartie vos proches peuvent bénéficier d’un capital très important contre le paiement d’une prime d’assurance. Le tarif de cette dernière varie en fonction de votre âge et de votre état de santé. Vous pouvez choisir les bénéficiaires de votre choix et tous les capitaux versés sont exemptés de taxation quel que soit le montant.

Lorsque vous vous intéressez à la création de votre patrimoine c’est premier le sujet auquel vous devez penser. Avant de commencer à épargner il faut déjà sécuriser l’existant et protéger sa famille qui pourrait se retrouver dans une situation financièrement désastreuse en cas de disparition de votre part.

Protéger vos enfants

Si vos enfants souhaitent effectuer des études longues (BAC +5) il faut prévoir le coût de l’école sur cette durée ainsi que l’hébergement et les coûts du quotidien. On peut estimer qu’il faut prévoir 100 000€ de capital pour chacun de vos enfants.

Il n’y a aucune condition d’utilisation du capital, si le coût des études est inférieur cela pourrait permettre à vos enfants de bénéficier d’un capital pour démarrer dans leur vie active.

Protéger votre conjoint(e)

Si vous disposez des principales ressources du foyer il faut penser à protéger les membres qui le composent en cas de disparition de votre part. En fonction de vos revenus il faut prévoir un capital pour le conjoint afin de compenser cette perte.

Il faut compter environ 250 000€ de capital pour compenser 1 000€ de revenus mensuels.

Protéger vos investissements immobiliers

Si vous avez effectué des investissements immobiliers en locatif LMNP ou bien via des SCI à l’IS en cas de décès de votre part le versement de l’assurance crédit sera comptabilisé comme un bénéfice exceptionnel et donc taxable à l’IR dans le premier cas et à l’IS dans le second.

Il est donc impératif de prévoir un contrat de capital décès pour que vos héritiers ne se retrouvent pas dans une situation délicate avec l’administration fiscale lors de la succession.

Paiement des droits de succession

Avoir un contrat de capital décès peut permettre à vos proches de payer les droits de succession que l’administration fiscale pourrait leur réclamer en cas de décès de votre part et ainsi préserver le patrimoine existant.

Cette stratégie est impérative si vous disposez d’un important patrimoine immobilier (avec ou sans dettes) ou si vous êtes gérant majoritaire d’une entreprise. Dans les deux cas si vous n’êtes pas protégé vos héritiers devraient probablement vendre les actifs pour faire face à leurs obligations fiscales.

Combien ça coûte ?

Pour un cadre en bonne santé, non fumeur de 40 ans le coût est d’environ 100€/an par tranche de 100 000€ de capital assuré soit le coût d’un abonnement Netflix. A 55 ans le coût monte à 350€/ an.

De manière générale plus vous êtes jeune et en bonne santé plus le coût est faible.

A noter qu’il faut s’assurer avant d’avoir des problèmes de santé car l’assureur peut effectuer des exclusions ou des surprimes !

Nous allons regarder ensemble comment organiser juridiquement une vie de couple. Il existe aujourd’hui trois formes d’organisation possibles.
Le concubinage, le PACS et le mariage. Nous allons regarder ce qui différencie ces trois régimes.

Le concubinage

Le concubinage est une relation de vie commune entre deux personnes non mariées qui choisissent de vivre ensemble et de partager leur vie de manière similaire à un couple marié. Cela implique une cohabitation stable et durable, mais sans l’aspect légal et formel du mariage. Les personnes impliquées dans un concubinage sont appelées concubins.

Le PACS

Le PACS (Pacte civil de solidarité) est un contrat civil conclu entre deux personnes majeures, qu’elles soient de même sexe ou de sexe différent, qui souhaitent organiser leur vie commune. Il a été créé en France en 1999 pour offrir une alternative au mariage et permettre une reconnaissance légale des couples non mariés.

Le PACS accorde aux partenaires certaines protections juridiques et certains droits similaires à ceux d’un mariage civil, mais il diffère du mariage dans plusieurs aspects. Contrairement au mariage, le PACS n’implique pas de cérémonie religieuse ou civile, et il n’a pas le même caractère solennel. Il est enregistré auprès d’un greffe du tribunal d’instance ou d’un notaire.

En signant un PACS, les partenaires s’engagent à une vie commune et à une aide matérielle et morale réciproque. Ils peuvent également organiser librement les modalités de leur vie commune, tel que la gestion de leurs biens, le partage des dépenses, etc. De plus, le PACS permet aux partenaires d’être considérés comme des personnes à charge aux fins de la sécurité sociale et de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Dans le cadre du PACS il est possible d’opter pour un régime de séparation de bien ou un régime de communauté. Le régime par défaut est un régime séparatiste.

Le mariage

Le mariage en France est une union légale et officielle entre deux personnes, qu’elles soient de sexe différent ou du même sexe. Il est régi par le Code Civil français et est considéré comme un engagement solennel et formel.

Pour se marier en France, les futurs époux doivent remplir certaines conditions. Ils doivent être majeurs ou avoir l’autorisation des parents s’ils sont mineurs et ne pas être déjà mariés. De plus, le mariage civil est le seul mariage reconnu légalement en France, et il doit être célébré devant un officier d’état civil dans une mairie.

Il existe sept régimes matrimoniaux différents, chacun avec leurs particularités ce qui permet à chaque couple d’organiser la vie matrimoniale de son foyer comme il l’entend. Certains régimes sont très séparatistes (chacun son patrimoine) et d’autres plus communautaires (mise en commun du patrimoine).

Quelles sont les différences entre ces différentes options lors de la mise en place ?

La solution la plus simple à mettre en place est évidemment le Concubinage car elle ne nécessite aucune formalité. Le PACS est également très souple car il ne nécessite qu’une signature en mairie. Le mariage est nettement plus complexe et plus engageant.

Quelles sont les règles au cours de l’union ?

Dans le cadre où l’un des deux membres du foyer a des revenus très inférieur le concubinage est un très mauvais choix car il n’offre aucune protection au conjoint le moins aisé du couple et le plus fortuné ne bénéficie pas de l’abattement fiscal lié à la seconde part. Par ailleurs en cas de décès d’un des deux conjoints même s’il est possible de transmettre du patrimoine via un testament celui-ci sera très lourdement taxé à 60%.  

La résidence principale qui est souvent le cœur d’un patrimoine peut également poser problème en cas de décès. Si vous êtes concubins ou bien PACSE vous ne conservez pas le droit viager d’occupation du bien. En cas de PACS vous pouvez rester dans le bien pendant un an, si vous êtes concubin vous ne pouvez pas rester dans le bien sans indemniser les héritiers de votre défunt conjoint. 

Le mariage qu’il soit sous un régime communautaire ou séparatiste est l’organisation qui permet la meilleure protection mutuelle.

Quelles sont les règles en cas de séparation ?

Dans le cadre d’une séparation il n’y a aucune formalité à effectuer dans le cadre du concubinage et le PACS est très souple. Concernant le mariage c’est une procédure longue et couteuse.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Le mariage est le régime le plus intéressant car en plus de pouvoir transférer du patrimoine sans taxation au conjoint survivant (et éviter une imposition à 60%…) il permet de bénéficier d’une rente de réversion. Enfin le mariage est le seul régime qui permet au conjoint survivant d’avoir un droit viager sur la résidence principale. Dans le cadre d’un PACS ce droit n’est que d’un an. Les concubins n’ont aucun droit sur le logement du couple.

Un dirigeant qui s’apprête à céder son entreprise avec une forte plus-value a la possibilité d’optimiser la cession en apportant tout ou une partie du capital à la holding.

Par la suite cette société holding pourra revendre les titres en échappant au paiement de l’impôt. Néanmoins, il faut respecter quelques conditions pour le succès de l’opération.

Afin d’optimiser la plus-value sur la cession des titres de société, une opération intermédiaire peut être envisagée : il s’agit de l’apport à une société holding. A cette occasion, un dispositif fiscal rentre en jeu permettant le report d’imposition en vertu de l’article 150-0 B ter du Code Général des Impôts.

Ce dispositif s’applique de plein droit aux apports réalisés depuis le 14 novembre 2012 lorsque la holding est contrôlée par l’apporteur. L’assiette et le taux d’imposition de la plus-value sont figés à la date de l’apport.

Néanmoins, il faut respecter quelques conditions:

1. Conditions liées à l’apporteur

L’apporteur doit être :

• une personne physique,
• ou une société ou d’un groupement translucide relevant de l’article 8 du CGI, c’est-à-dire soumis à l’IR.

• Territorialité

Le report s’applique aux apports réalisés par les résidents français et les non-résidents à conditions que la plus-value soit taxable en France.

Le schéma récapitulatif permet de facilement comprendre le mécanisme :

Source: Fidnet

Illustration

Pour plus d’information, merci de nous contacter.

Waves Investment

Nous allons ce mois-ci comparer comment épargnent les plus fortunés en comparaison du reste de la population.
Nous allons ici retenir les 10% des Français détenant le plus de patrimoine net d’endettement. D’près l’observatoire des inégalités ce seuil est fixé à 375 000€ par personne.

Tout d’abord regardons comment est structuré le patrimoine des Français en fonction de leur patrimoine. Le premier décile représente les moins aisés et le plus élevé la partie de la population la plus élevée.

On constate ainsi que les ménages deviennent propriétaire de leur résidence principale à partir du 4em décile et que plus les ménages s’enrichissent plus la part de l’immobilier dans leur patrimoine baisse. A noter que le « patrimoine résiduel » concerne des biens comme une voiture ou des bijoux qui ne rentrent si dans le cadre d’un patrimoine immobilier, financier ou professionnel. Le patrimoine professionnel concerne principalement les chefs d’entreprise qui sont plus largement représentés dans les déciles les plus élevés.

On constate que l’ensemble des catégories de la population détient un livret d’épargne réglementé en monétaire que l’on peut qualifier d’épargne de précaution. Je ne commenterais pas l’épargne logement qui n’a plus aucun intérêt et qui est vouée à disparaitre dans l’environnement actuel.

Cependant on constate que les valeurs mobilières (Compte titres, PEA), les contrats d’assurance-vie et l’épargne retraite sont nettement plus représentés chez les cadres, professions libérales et chefs d’entreprise qui représentent les derniers déciles (plus fortunés).

Le constat principal est le suivant, plus un ménage est aisé plus le patrimoine financier et le patrimoine professionnel sont élevés. De plus le patrimoine financier des derniers déciles n’a pas la même constitution que des premières catégories. On constate que les premiers déciles sont principalement équipés de livrets et de placement monétaire alors que les plus aisés détiennent des valeurs mobilières (actions) et des assurances-vie.

Les allocations des contrats d’assurance vie reflètent bien ce phénomène, les contrats d’entrée de gamme ont collecté en 2020 environ 76% de fonds en euro sécurisé offrant très peu de rendement en échange d’une garantie du capital par l’assureur alors que les contrats haut de gamme en ont collecté seulement 58%.

Le reste du contrat est investi sur des fonds actions, obligataires ou immobiliers plus dynamiques mais sans garantie en capital.

Lorsque l’on regarde la performance des actions sur le long terme 6.8% par an net d’inflation en comparaison des placements monétaires (fonds en euro, livret A) 0.6% par an on comprend pourquoi les plus aisés qui sont mieux conseillés investissent massivement dans cette classe d’actifs.

Par ailleurs les assureurs segmentent leurs offres en fonction du patrimoine de leurs clients. Cette segmentation favorise les plus aisés qui ont accès à des contrats d’assurance vie et PER en architecture ouverture ouverte avec des fonds plus performants alors que l’offre retail est en architecture fermée avec des supports très chargés en frais et peu performants…

Les cabinets de conseil en gestion de patrimoine comme Waves Investment proposent à leurs clients des contrats en architecture ouverte avec un accès à toutes les grandes maisons de gestion.

L’accès à une banque privée ou un cabinet de CGP nécessite 100 000€ d’investissement par famille. Cependant des dérogations peuvent être faites selon les profils (profession, âge…) et la capacité d’épargne n’hésitez donc pas à demande de bénéficier de ces offres qui sont radicalement différentes.

Les régimes de retraites par répartition actuels permettent d’espérer obtenir un revenu de remplacement d’environ 60% du dernier revenu d’activité. La faible natalité actuelle ainsi que l’augmentation de l’espérance de vie va bouleverser les régimes actuels.

Pour compléter vos revenus, vous constituer un patrimoine et vous donner plus de visibilités il est important d’anticiper le plus tôt possible afin d’avoir à investir le moins possible.

Acheter sa résidence principale est une première option car cela enlève une charge financière une fois le prêt remboursé.

La stratégie que je vous propose permet d’aller plus loin et d’optimiser votre endettement et d’utiliser les règles fiscales vous permettant d’optimiser votre imposition. Les taux d’intérêt actuels sont sur un niveau jamais vu il est donc important d’en bénéficier un maximum. Les règles fiscales vous permettent de bénéficier de déductions sur l’immobilier locatif mais aussi sur des plans d’épargne retraite. 

Un mix des deux vous permet d’investir à la fois dans l’immobilier et en actions avec un profil équilibré.

Dans notre exemple nous allons prendre un couple de 40 ans souhaitant épargner pour sa retraite avec un budget de 500€ par mois et une tranche marginale d’imposition de 30%.

La première étape consiste à acheter des SCPI à crédit sur une durée longue. Nous allons retenir ici un prêt de 100 000€ sur une durée de 20 ans avec un taux de 2%. Les SCPI sont des fonds immobiliers qui vous reversent les loyers perçus.

Optimiser son endettement est indispensable pour se constituer un patrimoine. Vous pouvez aujourd’hui vous endetter jusqu’à 35% de vos revenus avant impôts. Si vous investissez dans de l’immobilier locatif les revenus perçus viennent s’ajouter à vos revenus existants et augmentent votre enveloppe.

Dans notre exemple notre couple emprunte 100 000€ sur 20 ans pour acheter des SCPI. Les SCPI vont verser un revenu de 400€ mensuel grâce aux loyers perçus. Ces revenus fonciers rentrent dans le revenu fiscal du couple et est donc soumis à taxation à la tranche marginale de 30% ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Cependant la loi permet de déduire des revenus imposables les intérêts d’emprunt ainsi que le coût de l’assurance-crédit grâce au mécanisme du déficit foncier.

La première année les loyers doivent générer 4 800€ de revenus bruts. Les intérêts étant de 1 962€ seuls 2838€ de revenus seront soumis à l’impôt. Cela permet d’économiser 926€ d’impôts.
Les intérêts d’emprunts tendent vers 0 ce phénomène sera donc de moins en moins intéressant au fur et à mesure que le capital est remboursé.

Sur la durée de l’opération (20 ans) les loyers perçus représentent 96 000€. En retenant une revalorisation des parts de 0.5% par an sur la période la valeur des parts doivent à terme être de 110 490€.

Le gain estimé généré par l’opération est de +106 490€. Il pourrait être bien supérieur car nous n’avons pas revalorisé les loyers sur la durée de l’opération.

La seconde étape consiste à investir les 400€ de revenus générés par les SCPI sur un contrat PER (Plan d’Epargne Retraite). Ce plan doit être investi à 100% en actions car l’horizon d’investissement est le très long terme.

Les sommes versées sur le plan de retraite étant déductible des revenus imposables cette stratégie va permettre de défiscaliser les revenus des SCPI.

Nous allons donc retenir un rendement de 6.5% (rendement constaté net d’inflation sur les 120 dernières années). Grâce au « dollar cost average » vous lisser votre investissement et diminuer la volatilité de votre portefeuille.

L’investissement progressif va lisser le point d’entrée et permettre une volatilité très faible les premières années. Cette épargne pourra ensuite être sécurisée à l’approche de la retraite.

Cette stratégie a permis de construire un capital de 303 750€ au terme de la simulation. L’apport de 500€ pendant 20 ans pourra ainsi générer un revenu de 1012€ brut mensuel à l’âge de la retraite (en retenant 4% de rendement).

Cette stratégie peut s’adapter à tous types de revenus et permet de compléter efficacement vos revenus. Les SCPI génèrent une rente et le PER permet d’effectuer des sorties en fonction des besoins.

Le prêt permet de défiscaliser grâce au mécanisme de déficit foncier de plus en cas de décès vous protéger votre famille avec l’assurance-crédit adossée au crédit.

La nue-propriété est une forme de détention qui consiste à disposer d’un actif immobilier ou mobilier sans en avoir la jouissance qui est détenue via l’usufruit. La réunion de la nue-propriété et de l’usufruit constitue la pleine propriété.
 
Par exemple l’acquisition en nue-propriété d’un appartement vous donne la propriété des murs mais vous ne pouvez ni l’occuper ni percevoir des revenus locatifs, ces droits revenant à l’usufruitier.
Le nue propriétaire retrouve la pleine propriété du bien une fois la période de démembrement déterminée lors de la souscription du contrat est révolu. Si le démembrement est temporaire (cela va généralement de 5 à 20 ans) ou bien au décès de l’usufruitier si la détention est viagère.

Quels sont les avantages de la nue-propriété dans la constitution d’un patrimoine ?

L’achat en nue-propriété permet d’acheter des biens mobiliers ou immobiliers moins chers car l’usufruitier achète la part lui revenant tout en évitant de recevoir des revenus potentiellement taxables.
Par exemple l’achat de parts de SCPI (fonds immobilier) en nue-propriété temporaire sur une durée de 5 ans a une valeur d’environ 80% de la pleine propriété. Cela signifie que le nue propriétaire ne paie que 80% du prix mais en échange ne recevra aucun loyer pendant 5 ans. A la fin du démembrement le nue propriétaire retrouve la pleine propriété du bien et peut percevoir les loyers ou revendre les parts à 100% du prix.

Dans cet exemple le retour en pleine propriété génère une plus-value de +25% liée au simple retour en pleine propriété dans le cas où l’actif sous-jacent n’a pas évolué. Imaginons de l’actif sous-jacent évolue de +10% sur ces 5 années. La plus-value générée devient +38% car les 10% d’augmentation de la valeur de l’actif est calculée sur le prix en pleine propriété.
D’un point de vue fiscal le retour en pleine propriété n’est pas taxable car ce n’est pas une plus-value en soit. Seule la variation des cours (positif) de l’actif sous-jacent peut être taxée en cas de cession.

Les démembrements temporaires se font principalement sur les biens immobiliers. Il est d’ailleurs possible de financer ces biens à crédit, la banque ne peut cependant pas utiliser ces actifs comme garanties il faut donc utiliser d’autres ressources comme un autre bien détenu en pleine propriété ou bien un contrat d’assurance vie.

Ce montage est très intéressant car les revenus fonciers sont taxés à votre tranche marginale d’imposition et viennent renforcer votre impôt. La nue propriété vous permet d’investir dans l’immobilier sans alourdir votre imposition.

Pour développer son patrimoine il peut être intelligent de refaire l’exemple précédent mais en achetant des parts de SCPI via un crédit in fine (on ne rembourse que les intérêts puis le capital en une fois à l’échéance).

Avec un taux de 1.5% sur un an le retour en pleine propriété amputé de 7.5% d’intérêts sur la durée de l’opération affiche un gain (hors frais) de 17.5% sans aucun apport de cash. Ce montage nécessite cependant des garanties solides et présente les risques suivants.

• Les actifs immobiliers sont peu liquides
• La valeur du sous-jacent peut baisser
• Il faut dans tous les cas rembourser le prêt à l’échéance

Ces éléments nécessitent un patrimoine déjà suffisamment développé pour ne pas se mettre à risque.

Utiliser la nue-propriété pour transmettre son patrimoine

L’utilisation de la nue-propriété peut également être une stratégie d’optimisation de la transmission de votre patrimoine. Cette forme de propriété permet d’optimiser les droits de succession et d’augmenter les sommes que vous pouvez léguer à vos héritiers.
La valeur de la part de la nue-propriété viagère se calcul selon l’âge de l’usufruitier, plus cet âge augmente plus votre enveloppe diminue.

Vous pouvez léguer à vos enfants (ou vos parents peuvent vous léguer) 100 000€ tous les 15 ans sans payer de droits de succession. La nue-propriété vous permet d’augmenter cette enveloppe en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur qui en découle.

Par exemple si l’usufruitier à moins de 61 ans il peut léguer 100 000€ de nue-propriété d’un bien mobilier ou immobilier qui a une valeur en pleine propriété de 200 000€. Lors du décès de l’usufruitier le nue propriétaire retrouve la pleine propriété sans avoir à payer le moindre droit de succession quelle que soit la valeur des actifs transmis.

A la différence d’une donation classique cela permet à l’usufruitier de continuer de bénéficier des gains générés par cette épargne et de ne pas transmettre son patrimoine trop vite tout en optimisant les droits pour ses héritiers.

Il est possible d’utiliser cette stratégie sur tous types d’épargne à la fois financières (compte titres, contrat de capitalisation) mais également immobilière (SCPI et bien physique).

Les taux d’intérêt bas incitent nombre d’entre vous à entreprendre ou bien à imaginer un investissement immobilier. Nous allons voir ensemble quelques erreurs à ne pas commettre lors de la préparation de votre financement pour optimiser votre patrimoine.

Tout d’abord n’hésitez pas à emprunter sur la plus longue durée possible les taux d’intérêt sont très bas, il faut donc en profiter sur la plus longue durée possible et ne pas être pressé de rembourser. Les nouvelles recommandations de la banque de France fixent une durée maximum de 25 ans différé inclus. C’est donc la durée à privilégier. Cette durée comprend l’amortissement du prêt mais également les différés notamment pour les travaux.

Comment fonctionnent les intérêts d’un crédit ?

Les intérêts d’un prêt sont calculés sur le montant restant dû. Cela implique qu’ils sont élevés au début du prêt puis tendent progressivement vers zéro. Ce fonctionnement est ainsi à l’exact opposé des intérêts générés par un contrat d’épargne qui tendent vers l’infini grâce au mécanisme des intérêts composés.

Vous comprenez ainsi qu’il vaut mieux emprunter 100% de votre investissement voir 110% dans le cas d’un investissement locatif plutôt que d’utiliser votre épargne disponible.

Dans le cadre d’une résidence principale il n’est plus possible de financer les frais de notaire et d’agence qui seront cependant considérés comme de l’apport par la banque qui ajustera sa proposition de taux en conséquence.

Nous allons comparer deux financements d’un prêt de 500.000€. Le premier sera d’une durée de 20 ans avec un taux de 0.8% et le second sur 25 ans avec un taux de 1%. Nous allons comparer le capital accumulé au bout de 25 ans avec un rendement de l’épargne de 5% par an et aucune revalorisation du bien immobilier.

Dans le premier cas nous avons une mensualité de crédit de 2.255€ pendant 20 ans puis un versement de 2.255€ sur une période de 5 ans.

Une fois le prêt remboursé nous allons investir l’équivalent sur un contrat d’assurance vie avec un profil de risque moyen et une espérance de rendement moyen de 5% par an.

Le capital total généré pendant 25 ans est ainsi de 652.581€.

Comparons désormais avec un financement sur 25 ans avec une mensualité de 1.884€ et un versement mensuel de 371€ sur un contrat d’assurance-vie avec un rendement annuel de 5% afin d’avoir la même mensualité.

Contrairement au premier scénario les versements sur l’assurance-vie se font tout au long de la durée du crédit.

Dans la seconde simulation le patrimoine généré au bout de 25 ans est de 717.308€ soit 9.92% de plus que dans le premier scénario.

Le second exemple à d’autres avantages, notamment sur l’assurance-crédit car votre crédit étant assuré sur une plus longue durée vous aurez une meilleure protection financière en cas d’accident de la vie. Par ailleurs avoir une durée plus longue baisse votre mensualité et l’épargne régulière générée est disponible à tout moment en cas de besoin.

Malgré un coût du crédit plus élevé il est donc nettement plus intéressant de s’endetter sur la plus longue durée possible et en profiter pour épargner !

La polémique autour de l’épargne COVID enfle et de plus en plus de politiques imaginent comme ils savent si bien le faire comment récupérer cet argent pour le dépenser à votre place. Je vais donc vous proposer des pistes de réflexion pour sécuriser votre épargne.

Lors de la crise des dettes souveraine l’état Chypriote avait effectué une saisie de tous les comptes de plus de 100 000€ pour se refinancer. Il est donc important de réfléchir aux solutions disponibles pour sécuriser votre épargne.

Dans un premier temps il faut absolument éviter de stocker vos liquidités sur un compte courant ou un compte sur livret. Il est plus compliqué pour l’état de saisir vos actions LVMH que vos liquidités dormantes… Attention cependant au compte titres dont la fiscalité pourrait être révisé lors de la prochaine présidentielle. Il vaut mieux privilégier les enveloppes fiscales que sont le PEA et l’assurance-vie.

Assurance-vie de droit Luxembourgeois

Dans le cadre d’une assurance-vie de droit Luxembourgeois votre argent est déposé dans une banque dépositaire. Cette Banque peut être au Luxembourg mais aussi en Suisse. Il devient ainsi hors de portée des prélèvements de l’état Français. Le contrat de droit Luxembourgeois est accessible à partir de 200 000€ d’investissement avec une banque dépositaire au Luxembourg. Si vous souhaitez que vos fonds soit mis à l’abri sous la législation Suisse il faudra compter 500 000€ minimum.

Le contrat d’assurance-vie Luxembourgeois fonctionne comme un contrat d’assurance-vie classique et vous permet de disposer d’une épargne libre à tout moment dans un cadre fiscal favorable.

Immobilier démembré

Vous connaissez tous les SCPI, mais connaissez-vous les SCPI démembrées ? La pleine propriété d’un bien immobilier est composée de la nue propriété (propriété des murs) et de l’usufruit (droit de disposer du bien ou de le louer). Dans le cas présent nous allons nous intéresser à la détention de part de SCPI en nue propriété temporaire d’une durée de 5 ans. Cela implique que nous allons acheter des parts de SCPI en nue propriété qui reviendront en pleine propriété au bout de 5 ans.

Les avantages sont multiples, en premier lieu vous allez payer les parts 80% du prix normal et récupérer l’intégralité des 20% manquants au bout de 5 ans sans fiscalité applicable (retour en pleine propriété). De plus les parts en nue propriété ne sont pas soumises à l’IFI et ne versent pas de loyer donc pas de revenus fonciers.

Le rendement estimé de ce placement est de 5% net d’impôts par an, il n’est cependant pas liquide avec une fenêtre de sortie tous les 5 ans. Il est cependant possible d’acheter les parts à crédit même démembrées.